После двух лет рекордов рынок складской недвижимости вошёл в фазу охлаждения
Коротко о ситуации на рынке складской недвижимости: снижение спроса сочетается с ростом объемов ввода и увеличением доли свободных площадей. Инвесторы переформатируют стратегию, а девелоперы завершают проекты, начатые на фоне прежнего дефицита. Это следует из отчета IBC Это следует из отчета консалтинговой компании IBC Real Estate “Складская недвижимость” (II квартал 2025)
Объем спроса
В I полугодии 2025 года спрос составил 1,7 млн кв. м — на 51% меньше, чем годом ранее. Снижение связано с осторожной политикой компаний, ориентирующихся на оптимизацию, а не расширение. Лидерами остаются многоканальные ритейлеры (36%), активно развивающие присутствие в регионах.
Объем ввода
Ввод новых складов достиг 2,7 млн кв. м (+67% г/г). 64% пришлись на регионы за счёт BTS-проектов и собственных комплексов онлайн-операторов. Девелоперы реализуют накопленный за предыдущие годы пул проектов, что поддерживает рекордные объемы.
Инвестиции в складскую недвижимость
Инвестиции составили 69 млрд руб. — на 25% меньше прошлогоднего уровня, но выше всех предыдущих полугодий. 94% сделок носят инвестиционный характер. Покупки под собственные нужды сократились более чем в 7 раз (с 29 до 4 млрд руб.), что связано с ростом стоимости заёмного капитала. Главный драйвер — ЗПИФы (71% вложений, 49 млрд руб.). В числе лидеров УК «Современные фонды недвижимости» и УК «Альфа-Капитал».
Стабилизация спроса
В Московском регионе объём сделок составил 891 тыс. кв. м (–42%). Онлайн-операторы (35%) и ритейлеры (16%) остаются ключевыми клиентами. Аренда доминирует (71%), а доля BTS ограничена 15%. После сильного I квартала во II квартале спрос упал, прогноз на конец года — не более 2,5 млн кв. м.
Новое строительство
В Москве и МО введено 982 тыс. кв. м (+68%) — максимум за 10 лет. Структура ввода: 68% спекулятивные объекты, 26% BTS, 6% — собственные. Light industrial занял уже 38% спекулятивного ввода. До конца 2025 года ожидается 2,2 млн кв. м новых складов, но в стадии строительства остаётся более 4 млн кв. м. Риски переноса сроков высоки.
Вакантность
Доля свободных площадей выросла до 4,2% (+2,7 п.п.) — почти +1 млн кв. м за полугодие. Освобождаются крупные блоки свыше 10 тыс. кв. м (67%). Совокупное маркетируемое предложение выросло в 2,7 раза и достигло 3,8 млн кв. м.
Ставки аренды
Впервые с 2016 года зафиксировано снижение ставок: 11 500 руб./кв. м в год для существующих объектов (–12% за квартал). Для строящихся — 12 000 руб. (–8%). К концу года прогнозируется 10 500 руб. (–16% г/г) и 12 000 руб. (–8% г/г) соответственно.
Логистические операторы
Логисты занимают 3,8 млн кв. м (11% предложения). Однако их спрос во II квартале резко снизился: всего 118 тыс. кв. м (–35% г/г). Стоимость хранения европаллет упала до 33 руб./п.м. (–6% с начала года) и к концу 2025 года ожидается на уровне 32 руб./п.м.
